SK디앤디는 부동산 개발과 운영이 중심인 회사입니다. 오피스, 주거, 지식산업센터, 호텔, 상업시설, 물류센터 같은 자산을 개발·운영하고, 종속회사를 통해 가구 판매·설치와 임대주택·오피스 자산관리도 함께 합니다.

• 부동산개발/운영사업은 오피스·지식산업센터·상업시설·오피스텔·임대주택 등을 다룹니다.
• 가구사업은 수입·국산가구 판매와 설치가 핵심입니다.
• 부동산투자회사 자산관리회사(REIT's AMC)인 디앤디인베스트먼트도 연결 사업에 포함됩니다.

2025년 연결 영업수익 445,824백만원 중 가장 큰 축은 부동산개발/운영입니다. 분양수입이 215,397백만원으로 48.4%를 차지했고, 용역수입 70,951백만원, 공사수입 61,896백만원도 뒤따릅니다. 가구사업 상품매출은 63,965백만원, 14.3%입니다.

• 분양수입이 매출의 절반 가까이를 차지합니다.
• 용역·공사·임대·운영수입까지 합쳐 부동산개발/운영 매출 구조를 이룹니다.
• 가구사업은 연결 매출에서 별도 축으로 잡힙니다.

고객은 사업 방식에 따라 나뉩니다. 일괄매각사업은 부동산투자회사(REIT's)나 펀드를 통해 투자기관에 팔고, 분양사업은 분양대행사를 통해 개인 등에게 판매합니다. 지역은 서울 주요 업무권역과 수도권 비주거·주거 개발지에 많이 걸려 있습니다.

• 오피스는 도심·강남·여의도 같은 서울 업무권역이 핵심입니다.
• 지식산업센터는 구로·영등포·성수 등 서울 준공업지역과 수도권 공업지역을 봅니다.
• 분양사업은 개인, 일괄매각사업은 투자기관이 주요 판매 상대입니다.

제조 설비보다 개발용 토지, 보유 부동산, 수주잔고가 중요합니다. 생산설비는 해당사항 없다고 공시했지만, 건설용지 장부가액 합계 215,743백만원, 토지·건물 합계 265,952백만원이 잡혀 있습니다. 수주총액 784,189백만원 중 수주잔고는 226,290백만원입니다.

• 부동산 개발사라서 공장 설비보다 토지·건물과 사업권 확보가 핵심입니다.
• 구로 생각공장, 군포역 복합개발, 가구 설치 관련 계약 등이 수주현황에 포함됩니다.
• 수주현황에는 금액이 확정된 계약만 표시됩니다.

SK디앤디는 기존 부동산 개발을 넘어 복합개발, 데이터센터, 시니어 주거상품, 라이프사이언스오피스 같은 새 상품을 준비하고 있습니다. 또 IT와 데이터를 활용한 공간 서비스형 소프트웨어(Space-as-a-Service)와 Living Solution 플랫폼 연구개발을 진행합니다.

• 데이터센터·시니어 주거·라이프사이언스오피스가 새 개발 상품으로 언급됩니다.
• 공간 사용자의 온·오프라인 경험을 개선하는 서비스형 공간 모델을 추진합니다.
• Living Solution Lab이 플랫폼 연구개발을 담당합니다.

SK디앤디를 볼 때는 과거 에너지 사업 매출과 현재 부동산 중심 구조를 분리해서 봐야 합니다. 신재생에너지와 에너지저장장치(ESS) 사업은 2024년 인적분할로 에스케이이터닉스로 넘어갔습니다. 또 부동산 개발 프로젝트는 통제가 이전되는 시점에 수익을 일시에 인식할 수 있어 매출이 프로젝트 진행·준공 시점에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

• 2024년 이후 회사 정체성은 부동산개발/운영과 가구·공간운영 쪽으로 더 좁혀졌습니다.
• 부동산 개발 매출은 프로젝트 인식 시점 영향을 크게 받을 수 있습니다.